Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi
Kiralanan taşınmazların tahliyesi, İcra İflas Kanunu’nda “Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye” ve “Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle İlamsız Tahliye” olmak üzere iki duruma göre düzenlenmiştir.
1/. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Taşınmazın Tahliyesi
Kiraya veren(alacaklı), ödenmemiş kira alacağının tahsili ve aynı zamanda taşınmazın tahliyesini istiyorsa bu yola başvuracaktır. Bu yola başvururken alacaklının elinde yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması zorunlu değildir. Ancak yazılı kira sözleşmesinin olması, ispat açısından alacaklıya kolaylık sağlayacaktır.
1/a. Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Nereden, Ne Şekilde Talep Edilir?
Kiraya veren(alacaklı), icra dairesinden bir takip talebinde bulunarak kira alacağının tahsilini ve taşınmazın tahliyesini talep eder. Bunun üzerine icra dairesi tahliyeyi de içeren bir ödeme emrini kiracıya(borçlu) gönderir. Ödeme emrini tebliğ alan kiracının 7 gün itiraz hakkı vardır. Kiracının itiraz etmesi halinde veya itiraz etmemesi nedeniyle takibin kesinleşmesi halinde izlenecek yollar farklıdır.
1/b. Kiracının Ödeme Emrine İtiraz Etmemesi Halinde Ne Olur?
Kiracı, kendisine tebliğ edilen ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz etmezse alacağa ilişkin takip kesinleşir. Bu durumda kiracının, kira borcunu ödemek için 30 günlük süresi vardır. Kiraya verenin(alacaklı) bir haciz işlemi yapması için bu 30 günlük sürenin geçmesi gerekmektedir.
Ödeme emrine itiraz etmeyen ve 30 günlük süre içerisinde de kira borcunu ödemeyen kiracının, tahliye ihtarının tebliğinden itibaren 6 ay içerisinde, icra mahkemesine başvurularak tahliyesi istenebilir.
1/c. Kiracının Ödeme Emrine İtirazı Halinde Ne Olur?
Kiracının, ödeme emrine 7 gün içinde itirazı halinde icra takibi durur. Kiracının itirazı, kira sözleşmesine ve imzaya veya diğer nedenlere ilişkin olabilir. Bu iki durumda farklı yollara başvurulur.
– Kiracı, kira sözleşmesine veya yazılı kira sözleşmesindeki imzaya itiraz etmek istiyorsa bunu açık şekilde belirtmelidir. Aksi halde kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacaktır. Kiracının kira sözleşmesine itirazı halinde, kiraya verenin icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve taşınmazın tahliyesini talep edebilmesi için kira sözleşmesinin yazılı, noterlikçe düzenleme ve onaylama şeklinde olması gerekmektedir. Kiraya veren, bunun dışında bir şekilde yapılmış kira sözleşmesiyle icra hukuk mahkemesine başvuramaz, sulh hukuk mahkemesinde dava açmak durumunda kalır.
– Kiracının, ödeme emrine başka bir nedenle itiraz etmesi halinde, kiraya veren icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve taşınmazın tahliyesine karar verilmesini talep eder. Bu talebin, itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içersinde yapılması gerekir. Aksi halde, aynı kira alacağı için tekrar tahliye takibi yapılamaz.
2/. Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Taşınmazın Tahliyesi
Kiraya veren(alacaklı), kira sözleşmesindeki sürenin sona ermesi nedeniyle taşınmazın tahliyesini istiyorsa bu yola başvuracaktır. Bu yola başvurabilmek için kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi veya tahliye taahhüdü (konut ve çatılı iş yeri kiralarında ikisi birlikte) bulunmak zorundadır.
2/a. Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye Nereden, Ne Şekilde Talep Edilir?
Kiraya veren(alacaklı), kira süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde icra dairesine bir takip talebinde bulunarak taşınmazın tahliyesini talep eder. Bu takip talebine yazılı kira sözleşmesinin veya tahliye taahhüdünün eklenmesi (konut ve çatılı iş yeri kiralarında ikisi birlikte) zorunludur. Aksi halde, kiracı şikayet yoluna başvurabilir.
Takip talebinin üzerine, icra dairesi tahliye emri düzenleyerek kiracıya(borçlu) gönderir. Tahliye emrini tebliğ alan kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı vardır. Kiracının itiraz etmesi halinde veya itiraz etmemesi nedeniyle takibin kesinleşmesi halinde 2 farklı yol izlenir.
2/b. Kiracının Tahliye Emrine İtiraz Etmemesi Halinde Ne Olur?
Kiracı, kendisine tebliğ edilen tahliye emrine 7 gün içerisinde itiraz etmezse tahliyeye ilişkin takip kesinleşir. Bu durumda kiracının, taşınmazı tahliye etmek için 15 günlük süresi vardır.
Kiracının 15 günlük sürede taşınmazı tahliye etmemesi halinde, kiraya veren icra dairesinden taşınmazın cebir yoluyla tahliye edilmesini talep eder.
2/c. Kiracının Tahliye Emrine İtirazı Halinde Ne Olur?
Kiracının, tahliye emrine 7 gün içinde itirazı halinde icra takibi durur. Kiracının itirazı, kira sözleşmesine ve imzaya veya diğer nedenlere ilişkin olabilir. Bu iki durumda farklı yollara başvurulur.
– Kiracının kira sözleşmesindeki veya tahliye taahhüdündeki imzaya itirazı halinde, kiraya verenin tahliye için doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açması gerekmektedir.
– Kiracının, tahliye emrine başka bir nedenle itiraz etmesi halinde, kiraya veren icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasına karar verilmesini talep eder. Bu talebin yapılması için kanunda bir süre öngörülmemiştir. İcra mahkemesince itirazın kaldırılması üzerine kiracı, taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren icra dairesinden taşınmazın cebri icra yoluyla tahliye edilmesini talep eder.
3/. Taşınmazın Tahliyesi Takibi veya Davası Nerede Açılır?
Taşınmazın tahliyesine ilişkin yapılacak icra takipleri, taşınmazın bulunduğu yer icra daireleri, borçlunun veya alacaklının yerleşim yerindeki icra dairelerinde yapılabilir.
Sulh hukuk mahkemesinde açılacak taşınmazın tahliyesi davalarında kesin yetki kuralı yoktur. Dava, taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde açılabileceği gibi, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yer sulh hukuk mahkemelerinde de açılabilir.
UYARI:
Bu alanda yer alan bilgiler, hukuki meselelere ilişkin basit bir anlatımla yazılmış giriş bilgileridir, bir hukuki işleme dayanak yapılmamalıdır. Herhangi bir hak kaybı yaşamamak, hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti almak için bir avukatla iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.
